Copropietarios atribuyen rápido deterioro de su megaconjunto habitacional a decisiones torpes o turbias de exdirectivos. Pero cuando edificios envejecen los gastos operacionales se disparan y se hace más difícil ponerse de acuerdo, lo que anticipa inquietante futuro para los millones que viven en estos complejos
Por Raúl Gutiérrez V.,
Columnista Granvalparaiso.cl
”AL ASUMIR NUESTROS cargos nos hemos visto obligados a ocuparnos de problemas urgentes que no habíamos imaginado ni en nuestras peores pesadillas”, admite uno de los flamantes integrantes del renovado comité de administración del Gran Oceáno, condominio cuyas siete torres se yerguen al borde del mar en el límite de las comunas de Viña del Mar y Valparaíso. El dirigente no oculta su inquietud ante la gravedad de la crisis a que han conducido años de malos manejos, incluida la postergación de inversiones indispensables. Le angustia que la mayoría de los copropietarios no comprendan la urgencia de acometer faenas de elevado costo para evitar la desvalorización de los departamentos. “Por mucho que mejoremos en materia de eficiencia y honestidad los cobros mensuales aumentarán sustancialmente”.
Es que cuando los edificios acumulan más de un cuarto de siglo desde su construcción empiezan a mostrar deficiencias e ineficiencias. Los ascensores fallan a menudo y escasean los repuestos, las cañerías se rompen a causa de la acumulación de efectos de innumerables sismos, los muros experimentan filtraciones, los jardines se secan debido al cambio climático y la gestión se encarece debido al incremento real de los salarios y el imperativo de gastar más en seguridad.
La deslumbrante vista de que gozan los residentes no alcanza a disimular la corrosión de la pintura de los muros ni el abandono de los estacionamientos subterráneos y de varias salas comunitarias, al tiempo que resulta asombroso que, no obstante las deficiencias en materia de seguridad, el condominio se haya mantenido a salvo de actos delincuenciales.
CLIMA DE TENSION Y SOSPECHA
Los wasaps creados por diversos grupos de copropietarios destilan hasta hace poco afiladas críticas por decisiones torpes y, lo que es peor, acusaciones de malos manejos contra el administrador y el comité de administración que dejaron recientemente sus funciones.
Los condominios no tienen fines de lucro, pero deben administrarse como empresas. Un edificio de digamos 7 pisos y 30 departamentos en Providencia maneja un presupuesto mensual de alrededor de 5 millones. En Copiapó un condominio de 124 departamentos recauda mensualmente $12.500.000, pero sufre una sostenida mora, por lo que solo percibe en promedio 10 millones. Los incumplidores se van rotando; salen unos, entran otros, a fin de que su mora no sobrepase los tres meses seguidos, momento a partir del cual se exponen a demandas judiciales.
El monto de los gastos comunes se multiplica por varias veces en los condominios dotados de mayores servicios o emplazados en ubicaciones privilegiadas. El Gran Océano, con sus tres piscinas al aire libre y una temperada, quincho, tres salas de eventos, casi 2 hectáreas de jardines, cancha de tenis y minimarket, recauda 90 millones al mes.
No basta con asegurar el funcionamiento de los servicios básicos, por ejemplo sacar la basura, regar los jardines y mantener actualizados los contratos de los conserjes. Es preciso de igual manera reservar fondos para atender emergencias, mediar entre vecinos a causa de los ruidos molestos, la inadecuada disposición de la basura o la utilización abusiva de los estacionamientos, aparte de revisar presupuestos, negociar con proveedores, resolver emergencias, atender demandas laborales de algún conserje y solventar proyectos que preserven el valor de las viviendas.
Los integrantes del comité comienzan entusiasmados a ejercer sus cargos, pero al poco tiempo se sienten sobrepasados. Se percatan de que carecen de las herramientas y el apoyo profesional para ejecutar tareas que no comprenden a cabalidad. Menos comprensión les testimonian el resto de los copropietarios residentes, en su mayoría personas de la tercera edad que se sienten incapaces de involucrarse en la gestión del condominio, pero que a menudo son máquinas divulgadoras de chismes y noticias falsas.
Están, por otro lado, los copropietarios que entregan en arriendo sus viviendas, muchos de los cuales no se dan ni siquiera la molestia de explicar a sus inquilinos que vivir en un condominio exige respetar el reglamento y pagar oportunamente los gastos comunes. Si bien en última instancia es el dueño quien responde por las deudas que deje un arrendatario sinvergüenza o irresponsable, los atrasos complican las finanzas del condominio, el cual, lo mismo que el promedio de las familias chilenas, tiene la mala costumbre de llegar gateando a fin de mes.
¿El resultado? Desgaste emocional de los directivos, baja participación vecinal y escasa continuidad de los directores en el comité. A eso se suman los cambios normativos que exigen mayor control, fiscalización y cumplimiento de la ley de copropiedad. Por eso es que si en las elecciones “políticas” los postulantes hacen nata, en las de los condominios hay que salir a buscar con lazo a los candidatos. A menudo sucede que a duras penas se consigue que el número de interesados coincida con los puestos vacantes, en tanto que quienes han cumplido un periodo juran no querer repetir la experiencia.
El terreno está así abonado para la aparición de individuos audaces dispuestos a aprovechar las oportunidades que ofrece un cargo en el directorio, instancia que contrata al administrador. El control que la asamblea de copropietarios ejerce sobre el directorio es débil, de modo que sus integrantes tienen las manos libres para, si no los anima una sólida ética, para efectuar licitaciones truchas o adoptar, a veces sin mala intención, decisiones tiradas de las mechas o que no responden a una jerarquización racional de las necesidades.
VENTAJAS Y PROBLEMAS DE VIVIR EN CONDOMINIO
Quienes moran en viviendas individuales no tienen idea de los problemas y desafíos que entraña vivir en un edificio de varios pisos o en un conjunto de casas que disponen de áreas o instalaciones comunes. Debido al sustancial encarecimiento del suelo, sobre todo en las grandes ciudades, el porcentaje de la población que habita en condominios ha ido en rápido aumento. Esta modalidad ofrece mayor seguridad a los residentes, aparte de servicios, como piscina, sala de eventos, gimnasio.
Pero tales ventajas tienen como contrapartida un mayor hacinamiento, lo que redunda en problemas de convivencia y de gestión de los bienes comunes. Ello explica la dictación de una seguidilla normas legales y reglamentarias y la necesidad que al menos un puñado de vecinos asuman la responsabilidad de supervisar el funcionamiento del condominio, cuya dirección confían a un administrador.
La ley de copropiedad que entró en vigencia en 2022 endureció las exigencias de participación de los copropietarios, autorizando al comité a imponer multas a quienes se abstengan de asistir a las asambleas; pero si bien ello ha suscitado un aumento de la asistencia, ha dejado al desnudo la incapacidad de gestión democrática de las reuniones.
En el Gran Océano no hay recinto capaz de acoger a 400 copropietarios. La opción de celebrar las asambleas al aire libre exigiría disponer de un número similar de sillas y de toldos para proteger a los asistentes tanto de los rayos solares como de las incivilidades de las bandadas de gaviotas. En caso de ventolera, tan frecuente al borde del océano, los toldos levarían anclas cual enormes volantines y a los pocos minutos se perderían encima de alguna nube. No quedaba otra que meter a los asistentes en una de las varias salas de eventos de que dispone el conjunto. El único inconveniente es que la capacidad máxima de la más amplia es de 50 personas, Mientras la concurrencia a las asambleas fue voluntaria, la situación se mantuvo bajo control porque el número de asistentes no sobrepasó el cupo máximo, situación que cambió sustancialmente cuando la nueva ley dispuso la participación obligatoria. Felizmente autorizó, como contrapartida, la participación por videoconferencia, aunque la falta de práctica de los usuarios y la mala calidad de la señal de internet se conjugan para que la experiencia haya resultado insatisfactoria.
Es difícil, por ejemplo, que un copropietario que pasa sus vacaciones en la Franja de Gaza pueda tomar la palabra y ser escuchado por quienes se aglomeran en la sala de reuniones. Al cabo de una hora de sesión el número de asistentes comienza a disminuir, pues las sillas son incómodas y los pobres traseros empiezan a ponerse cuadrados. Las asambleas terminan por consunción: los asistentes se van retirando de a poco hasta que quedan cuatro gatos y el presidente se apresura a ponerle término. Se pierde largo rato en la presentación de informes cuyos resúmenes sobre una pantalla en la que los textos y cifras apenas se divisan desde la tercera fila, mientras uno se pregunta por qué diablos no envían ese material días antes, de modo de dedicar el tiempo de la reunión a debatir propuestas y a tomar acuerdos.
El analfabetismo cívico de la población, reflejo del desastre de la educación que reciben niños y adolescentes de parte de sus padres y profesores, contamina la vida en comunidad, creando tensiones innecesarias y un mal ambiente. Recoge las fecas de tu perro; no obligues a tus vecinos a trasnochar porque si tú eres un nini, esto es ni estudias ni trabajas, ellos deben salir a las 7 de la mañana; haz el esfuerzo y deposita tu bolsa de basura dentro del contenedor, y da los buenos días al conserje. Y, claro, cuando asistas a una asamblea, demuestra respeto a tus vecinos, sobre todo a los directores, porque sin perjuicio de que, al igual que en casi todas las estructuras y organizaciones del país, hay directores corruptos, la mayoría son personas correctas que hacen lo posible por servir los intereses de colectivo. Ten paciencia con quienes no saben discutir con argumentos, por lo que sus intervenciones degeneran en ataques personales. En todas partes se cuecen habas.
ADMINISTRACIÓN CONCESIONADA
A medida que la gestión de los condominios se ha ido haciendo más compleja muchos de estos conjuntos están optando por abandonar el esquema tradicional en el que el comité designa a un administrador a tiempo parcial o completo y ejerce estrecha supervisión sobre su trabajo, al punto que contrata directamente al personal. En su reemplazo surge la modalidad de concesionar la administración del conjunto habitacional, lo que permite profesionalizar la gestión, optimizar recursos y garantizar el cabal y oportuno cumplimiento de leyes y normas cada vez más exigentes, respecto, a vía ejemplo, la mantención de las piscinas y el funcionamiento de cámaras de seguridad, las cuales deben disuadir las pretensiones de delincuentes sin lesionar la privacidad de los residentes.
Por este solo concepto el monto mensual de los gastos comunes debiera experimentar un aumento, si bien, como contrapartida, se supone que la concesionaria aprovechará economías de escala en la compra de insumos y evitará las multas que con singular entusiasmo han propinado a este condominio de “gente rica” la dirección del trabajo y otras reparticiones burocráticas. Así el quehacer del comité se verá considerablemente aliviado, lo que le permitirá dedicar más tiempo al contacto con los residentes y descomprimir las asambleas semestrales.
A diferencia de la mayoría de los condominios, que se manejan a punta de planillas Excel, las concesionarias disponen de programas computacionales avanzados, de modo que pueden entregar información en tiempo real a los copropietarios acerca de, por ejemplo, la fecha en que se procederá a la inspección de las instalaciones del gas de cañería en su departamento o la suspensión del funcionamiento de la piscina temperada.
El flamante comité del Gran Oceáno ha optado por la administración concesionada, cruzando los dedos para que la experiencia resulte exitosa, lo que supone que la transición de antiguo al nuevo sistema es fluida. Nada fácil pues no faltan los que atornillan al revés
Por eso sería un craso error que el comité creyera que la entrega automática de información es suficiente para promover un mejor ambiente entre los residentes. No se trata solo de que las cuentas estén en orden y que las máquinas de la sala del lavado y secado, al igual que las del gimnasio, sean sometidas a mantención en los plazos programados. Hace falta que en este nuevo esquema el comité mantenga y hasta refuerce su comunicación con los copropietarios. Mediante la operación de un chat propio puede recoger y responder sus inquietudes con un toque humano que ningún robot de inteligencia artificial podrá proveer.
La comunicación que requieren los distintos conglomerados humanos no se satisface con la distribución de boletines en una sociedad donde el prodigioso avance tecnológico permite prolongadas sesiones de videoconferencia con numerosas personas situadas en diversas partes del globo. El comité debiera promover encuentros por torres para promover el mutuo conocimiento de los residentes, canalizando la buena voluntad de numerosos vecinos, sobre todo de la tercera edad, dispuestos a compartir conocimientos y habilidades. No se avanzará hacia una comunidad más humana mientras usted que vive hace años en ese condominio no sepa ni cómo se llama su vecino la chica de abajo que sale a pasear su perro cada atardecer.
Evitar el naufragio del Gran Océano constituye pues un desafío de envergadura, no solo económico, sino también cultural, experiencia de la que pueden extraer valiosas lecciones millones de chilenos que residen en condominios.